미분양 아파트 계약 해제, 계약금 포기는 언제 가능한가요?

미분양 아파트 계약 해제, 계약금 포기는 언제 가능한가요?매매 성격의 미분양 아파트 계약에서 계약금을 포기해 계약을 풀어 없애는 것(해제)은, 계약 당시 계약금 등을 건넸고 서로 정한 다른 약속이 없으며 어느 한쪽도 계약에서 약속한 일을 실제로 시작한 것으로 평가되는 단계(이행의 착수)에 이르지 않은 경우에 가능합니다. 「민법」 제565조제1항이 정한 방식으로, 계약금만 포기하면 언제든 끝낼 수 있다는 뜻은 아닙니다. 계약금을 얼마나 냈는지만큼 중요한 것이 계약에 따로 정한 내용과 양쪽의 진행 상황입니다. 아래 설명은 2026년 3월 17일 시행 「민법」을 기준으로 하며, 이 방식이 올해 새로 생겼다는 의미는 아닙니다. 계약금을 실제로 건넸는지가 출발점계약서에 적힌 금액과 실제로 건넨 내역을 구분해 살펴..

미분양 아파트, 분양보증 없이도 모집할 수 있나요?

미분양 아파트, 분양보증 없이도 모집할 수 있나요?분양계약 이행을 보증하는 장치인 분양보증이 없어도, 「주택공급에 관한 규칙」이 적용되는 아파트는 정해진 조건을 갖추면 입주자를 모집할 수 있습니다. 다만 같은 규칙 제15조제2항에 따라 집을 지을 땅(대지)에 관한 요건을 갖추고, 주택건설사업을 등록한 업체(등록사업자) 중 자격을 갖춘 둘 이상이 함께 책임지는 보증(연대보증)을 받아야 합니다. 보증 내용을 공적으로 증명받는 절차(공증)를 거치고, 모든 동의 건물 뼈대를 만드는 공사(골조공사)도 끝나야 합니다. 미분양 아파트 계약을 고민할 때는 이 차이가 중요합니다. 분양보증이 없다는 말만으로 모집이 잘못됐다고 결론 내릴 수는 없습니다. 반대로 다른 보증이 있다는 설명만 듣고 계약해도 안전하다고 받아들여서도..

미분양 아파트 실거주, 입주예정일만 보고 이삿날을 정해도 될까요?

미분양 아파트 실거주, 입주예정일만 보고 이삿날을 정해도 될까요?입주예정일만으로 이삿날을 확정하기는 어렵습니다. 미분양 아파트에 직접 살려고 계약한다면, 「주택공급에 관한 규칙」이 적용되는 주택공급계약에서는 실제로 입주할 수 있는 날의 안내와 집값을 낼 날짜를 함께 맞춰야 합니다. 기존 집을 비우는 날까지 연결해야 짐을 옮길 일정과 돈을 준비할 일정을 구분할 수 있습니다. 예정일과 실제 입주 안내이사 계획에는 예정일과 함께 실제 입주에 관한 안내 내용을 구분해 적어둡니다. 입주예정일은 새집 생활을 계획할 때 출발점이 됩니다. 다만 그 날짜를 읽는 것과 실제로 언제 들어갈 수 있는지 안내받는 것은 구분해야 합니다. 두 날짜가 반드시 달라진다는 뜻은 아닙니다. 같은 날로 맞춰지더라도, 예정된 날짜와 실제 입..

미분양 아파트 분양권, 처음 공급받은 사람과 되산 사람은 청약 판정이 다를까요?

미분양 아파트 분양권, 처음 공급받은 사람과 되산 사람은 청약 판정이 다를까요?정해진 절차 뒤 남은 미분양 아파트를 선착순으로 처음 공급받은 사람과, 그 사람에게서 권리를 되산 사람은 청약에서 주택을 소유하지 않은 것으로 보는 예외가 다르게 적용됩니다. 분양받은 집에 입주할 권리(분양권)를 보유한 경우, 「주택공급에 관한 규칙」 제53조제10호의 요건을 충족해 처음 공급받은 사람에게는 예외가 있지만 그 권리를 산 사람은 이 예외에서 제외됩니다. 미분양 아파트를 검토하면서 다음 청약도 생각하고 있다면, 가격뿐 아니라 어떤 방식으로 누구에게서 권리를 취득하는지도 살펴야 하는 이유입니다. 미분양이라는 이름보다 공급 방식아파트 모형의 모습과 별개로, 해당 물량이 공급되는 절차를 살펴야 합니다. 아직 완성된 집을..

미분양 아파트 리스크, 전체 미분양과 준공 후 미분양은 어떻게 다른가요?

미분양 아파트 리스크, 전체 미분양과 준공 후 미분양은 어떻게 다른가요?전체 미분양에는 공사 중인 집과 공사를 마친 집이 함께 들어가며, 공사를 마친 뒤에도 분양되지 않은 물량(준공 후 미분양)은 그중 일부입니다. 따라서 두 숫자를 더하면 같은 집을 두 번 세게 됩니다. 미분양 아파트의 위험을 살펴볼 때도 먼저 이 포함 관계를 이해해야 합니다. 다만 두 숫자만으로 특정 아파트를 사도 되는지까지 알 수는 없습니다. 전체 안에 공사 완료 물량이 있습니다공사 중인 건물과 외관이 완성된 건물을 함께 보며 공사 단계의 차이를 떠올릴 수 있습니다. 아직 분양되지 않고 남아 있는 집(미분양)을 셀 때는 공사가 끝났는지도 함께 구분합니다. 전체 수치는 남아 있는 물량의 규모를 보여주고, 공사 완료 물량은 그 안에서 집..

미분양 아파트 선착순 공급, 일반공급과 무엇이 다른가요?

미분양 아파트 선착순 공급, 일반공급과 무엇이 다른가요?민영 아파트의 일반공급은 정해진 순위와 선정 절차에 따라 집을 공급받을 사람을 고르고, 그 절차 뒤 남은 주택은 선착순으로 공급할 수 있습니다. 다만 집이 남았다는 사실만으로 지금 바로 선착순 계약을 할 수 있다는 뜻은 아닙니다. 여기서는 「주택공급에 관한 규칙」 제28조제10항제1호에 해당하는, 민영주택 일반공급 뒤 남은 물량을 설명합니다. 미분양 아파트 계약을 생각한다면 먼저 구분할 것은 ‘얼마나 빨리 움직여야 하나’보다 ‘지금 어떤 방식으로 사람을 뽑는 단계인가’입니다. 일반공급에 신청하는 상황과 그 뒤 남은 집의 선착순 공급을 검토하는 상황은 출발점이 다르기 때문입니다. 일반공급은 순위와 선정 절차를 따릅니다일반공급을 검토할 때는 신청 순위와..